BDDK'nın konut düzenlemesi sektörü nasıl etkileyecek?
- BDDK’nın konut kredilerine yönelik düzenlemesinde yaptığı değişiklikle kredi kullanım limitleri artırılırken, adımın özellikle orta gelir grubunun konuta erişimini kolaylaştırması bekleniyor. Yeni düzenlemeyle ikinci el ipotekli konut alımlarındaki dezavantaj da kaldırıldı.
- Sektör uzmanlarına göre değişiklikler düşük-orta gelir grubu konut piyasasına yönelik gevşeme adımı olarak değerlendiriliyor.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), konut kredilerine yönelik düzenlemede değişikliğe giderken; kredi kullanım limitlerinde yapılan değişikliklerin özellikle orta gelir grubunun konut edinimini kolaylaştırıcı adım niteliği taşıdığı belirtiliyor.
Düzenleme ile birlikte ikinci el ipotekli konut alımlarındaki dezavantaj da ortadan kalkarken, sektör uzmanları söz konusu değişiklikleri düşük-orta gelir grubu konut piyasasına yönelik "gevşeme adımı" olarak nitelendiriyor.
BDDK'nın hafta sonunda açıkladığı düzenlemeye göre, özellikle 7 milyon liranın altındaki konutlar için kullanılabilecek azami kredi limitlerinde iyileştirmeye gidildi. Ayrıca azami konut kredi kullanım oranlarındaki birinci el ve ikinci el konut ayrımı da ortadan kaldırıldı. Önceki uygulamada, kredi kullanım oranları birinci el ve ikinci el için farklı belirlenmiş ve ikinci el konut alımlarındaki oranlar birinci ele göre düşük kalmıştı.
Yeni düzenleme ile birlikte ikinci el konut alımlarına yönelik kredi kullanımlarında önemli gevşemeye gidildiği görüldü.
"Bu bir gevşeme işareti"
Söz konusu değişikliklerle ilgili değerlendirmede bulunan TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, "Yüksek konut fiyatları ve yüksek kredi faizleri konuta erişimi çok zorlaştırdı. Düzenleme ile özellikle orta gelir grubunun konut alımının biraz daha kolaylaştırılmaya çalışıldığını söyleyebiliriz" dedi ve ekledi:
"Bu bir gevşeme işareti. Çünkü daha önce 10 milyon lira üzerindeki ikinci el evlerde kredi bulunamıyordu. Artık 10-20 milyon lira arasındaki konutlarda değerinin yüzde 50'sine kadar kredi çekebileceksiniz. Bu anlamda bir gevşemeden bahsedebiliriz."
BDDK, açıklamasında, söz konusu kararın "finansal kaynakların alt gelir gruplarını destekleyecek şekilde verimli kullanımı" amacıyla alındığını belirtti.
Eski düzenlemede, örneğin 2-5 milyon lira değerindeki bir ikici el konut alımında azami yüzde 60 oranında kredi kullanılabilirken, yeni düzenleme ile bu oran yüzde 90'a yükseltildi.
Lüks olarak nitelenen segmentteki kredi kullanımlarında ise bazı kısıtlamalara gidildi. Buna göre, daha önce 20 milyon lira ve üzeri değerdeki birinci el konut alımı için azami yüzde 60 olarak uygulanan kredi limiti yeni düzenleme ile yüzde 40'a indirildi.
Yükselen kredi faizleri, ekonomi yönetiminin talebi kısmaya yönelik adımları ve konut kredilerine yönelik düzenlemeler, ipotekli satış olarak adlandırılan konut kredili satışlarda son yıllarda önemli gerilemeye neden olmuştu.
BDDK'nın konut kredilerine yönelik önceki düzenlemesi 2023 yılında hayata geçirilmişti. TÜİK verilerine göre, düzenleme öncesinde 2022 sonu itibarıyla ipotekli konut satışlarının toplam satışlar içinde yüzde 19 olan payı, 2025 sonu itibarıyla yüzde 14'e gerilemiş durumda.
"Faiz indirimlerinin konut kredilerine yansıması gerek"
BDDK'nın açıklamış olduğu bu son düzenlemenin, özellikle fiyatların daha yüksek ve konuta erişimin daha zor olduğu metropol kentlerde bir hareket yaratmasını beklediklerini söyleyen Maya, "Şu anda konut fiyatları enflasyonun altında artış gösteriyor. Fiyatların fazla artmadığı bir dönemde kredi değer oranlarındaki bu iyileştirme alıcı tarafında karşılık bulur. Çünkü kiralar yüksek, insanlar kira ödemek yerine oturacağı evi almak istiyor" dedi ve ekledi:
"Ancak bundan sonra ikinci aşama kredi maliyetlerinin ne olacağı konusu. Merkez Bankası faizleri düşürüyor. Faiz indirimleri kredi maliyetlerine de yansırsa düzenleme daha fazla karşılık bulur."
TCMB, faiz indirim döngüsüne ocak ayında 100 baz puan ile devam ederek politika faizini yüzde 37'ye indirdi.
Kredi faizlerinin düşük olduğu dönemlerde ipotekli satışların toplam konut satışları içindeki payının yüzde 30'larda seyrettiğini hatırlatan Maya, "İpotekli satışların şu anda yüzde 14 olan payı son düzenleme ile birlikte artacaktır. Ancak yüzde 30'lara çıkmaz, olsa olsa yüzde 20'lere gelir. Çünkü faiz oranı yüksek" diye konuştu.
TÜİK verilerine göre, ipotekli konutların toplam satışlar içindeki payı 2013 yılında yüzde 40'a ulaşarak rekor kırmıştı.
Mevcut durumda 10 yıllık konut kredisi için aylık ortalama kredi faizi yüzde 2.69-2.79 seviyelerinde bulunuyor.
Öte yandan Maya, son dönemde altından ve mevduat faizinden elde edilen kârların da gayrimenkulde değerlendirmek için iyi bir dönem olduğunu belirterek, "Temel motivasyona baktığımızda insanlar ev almak istiyorlar. Konut fiyatları da şu anda enflasyon kadar artmıyor. Dolayısıyla elde edilen kârları gayrimenkul tarafında realize etmek isteyebilirler" dedi.
BDDK düzenlemesine göre; tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının malik olduğu en az bir konutunun bulunması halinde belirlenen oranların yüzde 75 azaltılarak uygulanmasına ise devam edilecek.