Konut mu pahalı? Yoksa erişim mi zor?
Konut krizi konuşulurken ilk akla gelen başlık fiyatlar oluyor; tartışma çoğu zaman fiyat artışlarına sıkışıyor. Konut krizini tek başına fiyat artışı sanmak asıl problemi ıskalamak oluyor. Son zamanlarda görüştüğüm sektör yetkililerinden gördüğüm kadarıyla hem dünyada hem Türkiye’de sektörün fotoğrafı biraz daha karmaşık. Konut birçok ülkede ve tabii ki Türkiye'de pahalı olmanın ötesinde erişilemez hale geliyor.
Mesela, "konut ihtisas firması" olmayı hedefleyen Ege Yapı'nın Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı'ya göre de “Türkiye’de konut pahalı değil; erişimi zor.” Talep var, ama krediye ve makul maliyete ulaşmak zor.
Konutu bugüne kadar destekleyen klasik banka modeli ABD’den Avrupa’ya, Asya’dan Latin Amerika’ya kadar geniş bir coğrafyada zayıflıyor. Küresel yüksek faiz ortamı, bankaların düşen risk iştahı ve sıkılaşan regülasyonlar hem konut alıcısını hem üreticisini köşeye sıkıştırmaya başlamış. GYODER Başkanı Neşecan Çekici’nin işaret ettiği Avrupa Parlamentosu’nun Erişilebilir Konut Planı bu tabloyu ortaya koyuyor. 2013 ve 2025 yılları arasında Avrupa’da ev fiyatları yüzde 60 artarken, kiralar yüzde 20 yükselmiş, konut üretimi ise yüzde 20 gerilemiş. Özellikle gençler ev alamaz hale gelmiş. Çözüm olarak ise 2029’a kadar 375 milyar dolarlık bir finansman paketi konuşuluyor.
Türkiye’de de tablo benzer. Satış adetleri yüksek görünse de birinci el konutun payı düşüyor, üretici eski iştahında değil. Asıl kırılma noktası ise finansman. Bugün konut satışlarının yalnızca yaklaşık yüzde 15’i krediyle yapılıyor. Oysa bu oran birkaç yıl önce yüzde 40’tı. Faiz kadar, hatta belki daha fazla, krediye erişimi sınırlayan regülasyonlar belirleyici hale geldi.
Türkiye’deki öncelikli meselelerden biri de konut sektöründe finansal araçların çeşitlenmesi gerekliliği.
İnanç Kabadayı ile bir sohbetimizde, “Geliştiriciler, projelerini hayata geçirirken özsermaye, banka kredisi ve inşaat sürecindeki ön satışlardan oluşturulan kaynaklar ile projelerini inşa ediyor. Ancak sektörün derinleşmesi için farklı finansman modellerine de ihtiyaç var. Bu doğrultuda geçtiğimiz yıl kullanılmaya başlayan gayrimenkul sertifikası ve proje gayrimenkul yatırım fonlarının yaygınlaşması ile sektörde alternatif finansman modelleri oluşacak," diyordu.
Kilitlenme nasıl açılır?
GYODER Başkan Yardımcısı Burak Kutluğ, ikinci ve yatırım amaçlı konut alımlarının tamamen dışlanmasının arz tarafını da kilitlediğine dikkat çekiyor. Konut yatırım aracı olmaktan çıkarsa, üreticinin neden yeni projeye gireceği sorusu ortaya çıkıyor.
Türkiye'de yerleşik olanların geçen yıl yurt dışında 2,4 milyar dolarlık konut alması da bu tıkanıklığın bir sonucu.
Durumu karmaşık hale getiren faktör çok. Bunlarda birisi de arsa meselesi. Büyükşehirlerde arsa maliyeti toplam konut bedelinin yüzde 50’sine, hatta merkezi bölgelerde yüzde 70-75’ine kadar çıkabiliyor. Bu kadar yüksek bir orana diğer ülkelerde rastlamak zor. Mesela Avrupa’da bu oran yüzde 25 dolayında. Arsa sorununu çözmedikçe erişilebilir konutu konuşmaya devam edeceğiz gibi görünüyor.
Neşecan Çekici’nin önerdiği kamu-özel iş birliği modeli kritik bir çözüm adımı olabilir. GYODER bu noktada kamunun elindeki arsaların, uzun vadeli tahsis veya kira modeliyle özel sektöre açılması; karşılığında kiralık konut üretimi, kentsel dönüşüm ve sosyal yükümlülüklerin tanımlanmasını öneriyor. Kamunun kiraya veren olduğu bu model iyi uygulanabilirse hem arsa maliyetini düşürür hem de kiraları regüle edebilir. Üstelik finansmanı da sermaye piyasası araçlarıyla desteklenebilir.
Özetle, erişilebilir konut bir kampanya değil, bütüncül bir politika meselesi. Arsa, finansman, regülasyon, tasarım ve hatta karbon ayak izi aynı masada konuşulmadan çözüm mümkün değil. Belki de artık gerçekten bir “Türkiye Konut Politikası Masası” kurmanın zamanı gelmiştir.
