İstanbul'da ticari gayrimenkulde kritik eşik: Arz açığı 2026’ya damga vuracak
İstanbul’da yeni ticari gayrimenkul arzının daralması, 2026’da ofis pazarını “hazır teslim – düşük risk – güçlü lokasyon” çizgisine taşıyor. Arz açığının derinleşeceği yeni dönemde şirketler, hızlı taşınabilir ve işletme maliyeti kontrollü alanlara yönelmeye hazırlanıyor. Bilgiçler Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ali Emre Bilgiç, “Arz açığı 2026’ya damga vuracak” diyor.
İstanbul’un ticari gayrimenkul piyasası, 2026’ya yaklaşırken arz ve talep dinamiklerinde keskin bir kırılmaya doğru ilerliyor. Yeni ofis üretiminin uzun süredir düşük seyretmesi, şirketlerin hızlanan yerleşim ve erişim beklentileriyle birleşince piyasada belirgin bir arz açığı oluşmuş durumda. Bu tablo, şehirdeki ofis tercihlerini “Hazır teslim, düşük riskli ve güçlü lokasyon avantajına sahip projeler” eksenine taşıyor. 2026’da şirketlerin yatırım ve taşınma stratejilerini şekillendirecek ana unsur da tam olarak bu arz-talep makası olacak. 2026 ofis piyasası hakkında öngörüleri Bilgiçler Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ali Emre Bilgiç ile konuştuk.
2026’da ofis pazarını yeniden şekillendiren tablo: Arz daralması ve hızlanan talep
İstanbul’un ticari gayrimenkul ekosistemi, 2026’ya yaklaşırken belirgin bir güç kaymasına sahne oluyor. Bir yanda uzun süredir düşük seyreden yeni ofis üretimi, diğer yanda operasyonlarını hızlandırmak, ekiplerini bir araya toplamak ve maliyetlerini daha verimli yönetmek isteyen şirketlerin artan talebi bulunuyor. Bu iki dinamik bir araya geldiğinde, piyasa artık “seçeneklerin sınırlı olduğu, karar kriterlerinin ise daha net ve keskin hale geldiği” yeni bir döneme giriyor.
Bu dönüşüm, ofis tercihlerinin yalnızca metrekare ya da kira bedeli üzerinden değil; operasyonel verimlilik, erişim kolaylığı ve zaman yönetimi gibi başlıklar üzerinden değerlendirilmesine yol açıyor. Şirketler, uzun süren inşaat süreçleri ya da belirsiz teslim tarihleri yerine, işlerine kesintisiz devam edebilecekleri alanlara yöneliyor.
Söz konusu tabloyu değerlendiren Bilgiç, 2026 boyunca ofis seçimlerinin temel belirleyicilerine dikkat çekerek şunları söylüyor: “Şirketler için lokasyonun erişilebilirliği, taşınma süresinin kısalığı ve işletme maliyetlerinin yönetilebilir olması her zamankinden daha kritik hale geliyor. Özellikle ulaşım akslarına yakın, hızlı devreye alınabilir projeler ciddi bir avantaj sağlıyor.”
Bilgiç’e göre bu şartlar, hazır teslim projeleri hem kullanıcılar hem de yatırımcılar açısından stratejik bir noktaya taşıyor: “Hazır teslim ve hızlı devreye alınabilir projeler, yalnızca bugünün değil, 2026 ve sonrasının da ihtiyaçlarına cevap veriyor. Bu nedenle söz konusu projeler, piyasanın daraldığı dönemlerde bile güçlü bir talep görmeye devam ediyor.”
Arz tarihsel dipte, doluluk rekor seviyede
İstanbul’da toplam modern ofis arzı son yıllarda sınırlı artış gösterirken, yeni proje başlangıçları belirgin şekilde azalmış durumda. Cushman & Wakefield verilerine göre şehirdeki A sınıfı ofis stokunun yaklaşık 7,1 milyon m² seviyesinde olmasına rağmen, özellikle merkezi lokasyonlardaki doluluk oranları %90’a yaklaşarak son 12 yılın en yüksek bandına çıktı. Yeni ofis üretiminin düşük seyretmesi ve kiralama taleplerinin metro hatları ve ulaşım akslarında yoğunlaşması, İstanbul’u 2026’ya doğru belirgin ve giderek derinleşen bir arz açığıyla karşı karşıya bırakıyor.
Bilgiçler Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ali Emre Bilgiç, İstanbul’daki arz daralmasının doğru zamanda doğru projeyle piyasaya çıkmanın önemini artırdığını belirterek, “AKTIM Çarşı & Ofis projemizi planladığımız şekilde tamamlayarak yatırımcılara teslim ettik. Şimdi erişilebilir bölgelerde, ticari potansiyeli yüksek yeni araziler için çalışmalarımızı sürdürüyoruz. Bilgiçler Yapı olarak ticari gayrimenkul yatırımlarımıza aynı kararlılıkla devam edecek, arzın daraldığı bu dönemde nitelikli projeler üretmeyi sürdüreceğiz.” dedi.
Ticari gayrimenkul sadece mekan değil, ekonomik değer üretiyor
Bilgiçler Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ali Emre Bilgiç, ticari gayrimenkul yatırımlarının yalnızca fiziksel alan üretmediğini, şehir ekonomisine doğrudan katkı sağlayan bir değer zinciri oluşturduğunu vurgulayarak şöyle konuştu: “Doğru konumlandırılmış ticari gayrimenkuller, bir yandan şirketlere hızlı operasyon imkanı sunarken diğer yandan bulundukları bölgede ciddi bir ekonomik hareketlilik yaratıyor. 2026’da ofis tercihlerinin belirleyicisi; erişim gücü, düşük işletme maliyeti ve hızlı devreye alınabilirlik olacak. Bu noktada hedefimiz, yalnızca modern ticari alanlar üretmek değil, bölgesel ekonomiye sürdürülebilir katkı sağlayan projeler geliştirmek.”
